La decisión a la hora de comprar una propiedad está sujeta a múltiples variables. Buscando satisfacer nuestras necesidades se valoran aspectos como el tamaño, el estilo, la ubicación, la comunidad, pero sin duda uno de los más determinantes es el precio. Nuestros presupuestos dibujarán un boceto sobre la propiedad que obtendremos con esa cantidad de dinero, pero no solo el precio de venta o los gastos de comunidad son los gastos que debemos tener en cuenta. La hipoteca (en caso de solicitar una) no es el único gran gasto que entraña la compra de una vivienda. De hecho, hay que tener en cuenta varios costes e impuestos que se deben afrontar para ser propietario de un piso. Por eso en Marbella Unique Properties hemos decidido hacer un pequeño resumen de los gastos a tener en cuenta para aclarar cualquier posible duda que se les pueda presentar.
Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y los correspondientes impuestos (IVA, AJD, ITP…), se recomienda tener unos ahorros de al menos el 13% del precio de la vivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si se trata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. Resumimos en qué consiste cada uno y cuál es su precio aproximado:
Gastos comunes en viviendas nuevas y usadas se solicite hipoteca o no:
Notaría. Otro gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa, tanto nueva como usada, es la notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios varían dependiendo del precio del inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagarían menos de 700 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberían abonar casi 800 euros.
Registro de la Propiedad. También cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble.
Impuestos vinculados a la compraventa. El comprador de una vivienda también debe tener un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.
En el caso de viviendas nuevas, el impuesto más importante es el IVA, que en 2017 asciende al 10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. En el caso de una vivienda de protección oficial (VPO), el IVA es del 4%.
Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un tributo que se genera por firmar en el notario e inscribirse en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el 0,5% y el 1,5% del importe de la compraventa.
En cambio, para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos.
Gestoría, (opcional). El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.
Gastos variables debido a la hipoteca:
Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos extra a los vinculados con la compraventa.
La tasación de la propiedad. En el caso de que el comprador vaya a solicitar una hipoteca, es necesario pagar a una tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa qué porcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o del valor de tasación, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2017, la tasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración.
Notaría, Registro y AJD. La firma del préstamo hipotecario también lleva aparejados unos gastos de notaría, Registro y AJD. Sin embargo, y tras las recientes sentencias judiciales, no todos corren a cargo del cliente. Cada vez más jueces están dando la razón a los hipotecados afectados por los gastos de formalización hipotecaria.
Algunas sucursales bancarias asumen ya el coste del Registro de la Propiedad y la notaría de la firma de la hipoteca o del 50% de los mismos. Mientras tanto, otras opciones pagan dichos gastos solo de la primera copia de la escritura más los de la copia simple a favor del banco. Ahora bien, a cambio de asumir buena parte de los gastos, muchas entidades están recuperando las comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios o bien, exigiendo un tipo de interés más alto que el diferencial pactado durante el primer o los dos primeros años de vida de la hipoteca.
La gestoría. El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto, conocido como ‘provisión de fondos’, conlleva un posterior desembolso a favor del cliente. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría, registro y AJD que no asuma su entidad financiera.
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